Etäinfo

Kun maaliskuun info peruuntui kokoontumisrajoitusten takia, jäätiin odottamaan. Ja odotettiin kaksi kuukautta. Suunnitteluorganisaatio valmisteli päivitetyn aineiston 29.4. ja sitä täydentävän videon 19.5. Meille osakkaille tuotokset lähetettiin sähköisesti 29.5 ja paperiversiot saapunevat kesäkuun ensimmäisellä viikolla.
Korona-ajan huomio on ettei sähköposti kulje kovinkaan nopeasti, mutta kopiokoneet toimivat vielä hitaammin.

Suunnitteluinsinööri selittää 1h 20 min videolla esittelymateriaalia rauhallisesti, painottaen joka välissä että kaikki tämä tarkentuu talokohtaisissa infotilaisuuksissa ja toteutusvaiheen aikana. Hienosti on video kotoistettu lisäämällä insinöörin taakse kuva jostain ryhmäkorjaushankkeen taloyhtiöistä.
Kutakuinkin sama info tuli myös 49 sivuisena pdf:nä. Jos siitä poistaa muiden taloyhtiöiden osuudet ja vähän tiivistää niin jäljelle jää 10 sivua talokohtaista.

Syventymiseen meni jokunen tunti, koska seitsemästä taloyhtiöstä pitää poimia se oma ja omastakin taloyhtiöstä se oma lohko. Mutta nämähän selkiintyvät kun talokohtaisiin infoihin päästään jossain vaiheessa.
Meille teetti taloyhtiö kylpyhuoneremontin 2009 alkuperäisten muovitapettien ja epäillyn kosteusvaurion takia. Avainsanat olivat siinäkin 'perustaso' ja 'osakas maksaa' eli maksettiin vähän paremmat kaakelit, vähän laadukkaammat peili- ja allaskaapit, paneelit kattoon, suihkukaappi ja parempi valaistus. Ja yhden oven sulkeminen. Kaikki tietysti hallituksen, isännöitsijän, urakoitsijan ja rakennustarkastuksen siunauksella.

Uudessa suunnitelmassa avataan se meidän luvalla suljettu ovi, mutta sen saa urakoitsijalla muurauttaa umpeen lisämaksusta. Paneelitkin saa kattoon lisämaksusta.
Allas- ja peilikaapit ovat kooltaan tasan puolet siitä mitkä maksoin 11 vuotta sitten, ne vanhat voi omalla kustannuksella purkaa ja omalla kustannuksella asentaa takaisin.
Suihkukaappi väistyy nykytrendin mukaisten lasiseinien tieltä, lisämaksusta saa isommat seinät jos aikoo rollaattorin tai suihkutuolin kanssa mahtua.
Kaikki meidän Oraksen hanat vaihdetaan Oraksen hanoiksi, vähän tuoreempaan malliin tietysti, nykyiset halogeenivalot vaihdetaan ledeiksi.
Piirrokset ovat tietysti suuntaan antavia, mutta lievä kylmä tuulahdus puhaltaa niskaan kun se meidän 'väärässä paikassa' oleva ovi on piirretty kymmenen senttiä ikkunaan päin. Onnistuuhan se mutta ovea ei saa kiinni kun liesi jää väliin, tai sitten sitä ei saa auki kun liesi on edessä.

Yhteenveto tästä on se että mikäli taloyhtiö olisi tehnyt saneerauksen kymmenen vuotta sitten olisin saanut nykyisen kaltaisen sauna+kylpyhuone+wc toteutuksen maksamalla asiaan kuuluvat lisämaksut. Nytkin saan en kunhan maksan lisämaksut uudelleen.

Sitten tuli korona

Ryhmäkorjaushankkeen infotilaisuus piti olla maaliskuun viimeisellä viikolla. Tietoa piti tulviman aikatauluista, hankkeen sisällöstä, etenemisestä sekä osakaskohtaisten muutosten menettelystä. Mutta tuli pandemia ja poikkeustila puolessa välissä maaliskuuta, kaikki yli 10 hengen tapahtumat peruttiin yhtenä aamupäivänä. Taloyhtiön hallitus ja suunnittelu firma aloittivat täydellisen radiohiljaisuuden sen jälkeen kun alaovien lasiin oli kiinnitetty tiedote infotilaisuuden perumisesta 'nykyisessä tilanteessa'.

Joten nyt on vain suunnittelu yhtiön 'suunnittelun laajuus' -taulukko.

-kylpyhuoneet peruskorjataan: vesieristeet, katot, kaakelit, pyyhekuivain ja lattialämmitys. (kattoa pudotetaan 30 cm, meillä pudotettiin 2009 kattoa 25cm)
- erillis-wc:t peruskorjataan: lattia vedeneristetään ja lattiakaivot palautetaan (taloyhtiö poisti verieristeet meidän wc:stä kun väliovi poistettiin 2009. Taidettiin maksaa se silloin ja maksetaan nyt sen palautus)
- huoneistosaunat vedeneristetään, kiuas ja syöttö uusitaan ja lattialämmitys lisätään (meille tehtiin 2009 kun taloyhtiön masinoima kosteusremontti purki vahingossa meidän saunan. Eiköhän me joku lasku siitä saatu silloinkin.)
- keittiöissä uusitaan vesikalusteet, lieden sähkönsyöttö ja pari pistorasiaa liesituulettimelle ja astianpesukoneelle. (ne ovatkin 33 vuotta vanhat, joillain on alkuperäiset 50-vuotiaat)
- vesijohdot uusitaan tontin rajalta lähtien. Kaikki koteloidaan huoneistoissa, kerroskohtaiset vuodonilmaisimet ja huoneistokohtaiset vedenmittausjärjestelmä
- jäte- ja sadevesiviemärit uusitaan, sukitetaan jos mahdollista
- sähkö-, tele- ja antennijohdot uusitaan: pääkeskukset, keittiön, saunan, kylpyhuoneen ja wc:n sähköistykset uusitaan. Antenniverkko ja valokuituverkko. Yleisiin tiloihin liiketunnistimella toimivat valot, huoneistoihin palovaroitin.
- Kiinteistöautomaatio säilytetään ennallaan, tarpeelliset laajennukset kuuluvat suunnitteluun.
- Lämmitysjärjestelmän lämmönjakohuone suunnitellaan
- Ilmanvaihto suunnittelussa otetaan huomioon poistoilman lämmöntalteenotto.
- Muuta porraskäytävien lattiat uusitaan.
- Poistoilmalämpöpumpun käyttöönotto suunnitellaan

Tämä kaikki siis jäi odottamaan jotain toista aikaa tai jotain toista tapaa tiedottaa. Yhtiökokoustakaan ei nyt ole pidetty. Hiljaisuus vaan jatkuu.

Ovi on väärässä paikassa

Linjasaneerauksen toteutussuunnitteluun hallitus sai valittua firman, jonka tärkein tavoite on parantaa kiinteistöjen toimivuutta, älykkyyttä ja samalla ihmisten hyvinvointia rakennetussa ympäristössä. Ensimmäiseksi tipahti eteismatolle huoneistokierrosten aikataulu. Ryhmäkorjaushankkeen seitsemälle osakeyhtiöille oli arvottu yksi kahdeksan tunnin päivä jokaiselle. Huoneistokierroksella ei tietenkään käydä kuin jokusessa huoneistossa, mutta seitsikon kokoeroa havainnollistaa että kuudessa taloyhtiössä huoneistokohtainen aika olisi ollut 15, meillä mittauksiin olisi huoneistokohtaisesti riittänyt 5 min 12 s. Mutta se ei ole oleellista, kertoo vain massasta. 

Olin tietenkin kotona kun paikalle marssi neljä miestä ja kaksi naista. Kohteliaita olivat ja nopeita. Meillä on hieman erilainen asunto. Kaksi rappuisessa talossa isot asunnot ovat päädyissä, mutta meidän talossa on kolme rappua ja päätyjen lisäksi on tällainen 'välipalikka'. Meillä on muutama neliö enemmän, eli muutama osake enemmän kuin päätyhuoneistojen isoissa huoneistoissa. 

Olen asunut tässä asunnossa puolet elämästäni ja tämä muodostaan suurimman osan varallisuudestani. Ja vaikka ymmärränkin että 60-70-lukujen vaihteen arkkitehtuuri, rakennustapa tai mikään muukaan ei ole kovin hienoa, niin paheksuin insinööriä, joka mittaili keittiön ja kylpyhuoneen nurkkia todeten että 'tämä ovi on väärässä paikassa'. Ja ilmaisin paheksuntani huomauttamalla: 'Kyllä se siinä on ollut siitä asti kun insinöörit on sen siihen piirtäneet'. Kumma juttu mutta koko mittausporukka katsoi minua hetken aikaa vaiti ja vakavana. Sen verran insinöörit hämääntyivät että yksi heistä piilotti timpurin kynänsä pyykkikoriin. Pisteitä heille säästäväisestä asenteesta: kaveri kävi hakemassa sen timpurikynänsä päivän lopuksi.

Kaikkien yhteinen infotilaisuus luvattiin 23.3.2020 ja suunnitelma valmiiksi 30.9.2020.
Maaliskuussa pitäisi kertoa aikatauluista, hankkeen sisällöstä, etenemisestä sekä osakaskohtaisten muutosten menettely. Syksyllä jatkettaisiin yhtiökohtaisesti.

Hei, mehän vastattiin

Vuodenvaihteen jälkeen lehahti yhteenveto kyselystä siististi eteisen matolle. Uljas vastausprosentti ( 71,42%) pisti ajattelemaan miten moinen aktiivisuus on saatu aikaan. Pihatalkoissa on kahdeksan henkeä ja yhtiökokouksessa noin 60% osakkeista paikalla.

Kysyin aikoinaan että annetaanko asukaskyselyyn vastaus jokainen asukas tykönään vai yksi vastaus kustakin asunnosta ja sain vastaukseksi että ihan niin kuin yhtiökokouksessa. Minua lähinnä kiinnosti, kumoaako asunnon toisen puolikkaan omistavan aviomiehen vastaus minun omistamani puolikkaani vastaukset. Mutta mahtoiko vuokralainen vastata ja osakkeen omistaja omasta puolestaan. Kyselyn toteuttaminen on herkkää puuhaa, aina joku eksyy.

Tärkeintä että vastauksia saatiin. Ja mitä me yhdessä viitoitettiinkaan hallituksen tieksi tässä asiassa:

•  Toisen talon saunasta voidaan luopua 
• Ikuisuuskysymys pyörävarastoista voidaan hoitaa järkeistämällä 
• Kylmäkellarien lukumäärä voidaan puolittaa 
• Vuokrattavia kylmäkaappeja voidaan saada tilalle 
• Tehdään toiseen taloon pesutupa ja kuivaushuone 
•  Ei rakenneta varastotilaa, ei tehdä kerhohuonetta, ei oteta SmartPostia eikä tehdä sähkö- tai hybridiautojen latausmahdollisuutta 

Omista vastauksistani oli asukkaiden pulssilla tuskin kolmannes, josta voi päätellä että olen joko patavanhoillinen muutoksen vastustaja tai yltiöromanttinen tulevaisuudesta huumaantunut visionäärihörhö.

Saat sen mistä luovut

Marraskuussa tuli kysely kaikille talon asukkaille, tai niin ainakin viestissä sanottiin. Ensin se tupsahti sähköpostiin niille, joilla on sähköpostiosoite ja sitten vielä eteisen matolle. Kyselyn aluksi linjataan, mistä on kysymys: "Yhtiön linjasaneeraushankkeen tekninen toteutussuunnittelu on alkamassa ja jotta hallitus pystyy ohjaamaan suunnittelua oikeaan suuntaan, pyydämme teitä vastaamaan kyselyymme."

Kysely jaettiin 'kaikille talossa asuville', joka kirvoitti heti ajatuksen siitä kumoavatko meidän asunnon kahden asukkaan vastaukset toisensa: jos minä vastaan 50 osakkeen voimin ja aviomies 50 osakkeen voimin mutta ihan päinvastoin niin nollahan siitä tulee. Pyysin tarkennusta ja minulle sanottiin että ihan samalla tavalla kuin yhtiökokouksessa yksi vastaus huoneistosta, joka tietysti on eri asia kuin 'kaikki talossa asuvat'.
Tuloksista, mikäli ne julkaistaan osakkaille, sitten näkee miten vastaukset jakautuvat – asuvien vai asuntojen suhteessa.

Kyselyyn vastattiin yksioikoisesti kyllä tai ei ja kysymyksiä oli vain kaksitoista.

1) Tarvitsen nykyistä kylmäkellaritilaa kylmäsäilytykseen.
2) Tarvitsen kylmäkellaritilan. Olen valmis maksamaan sen käytöstä esim. 5,00 € / kk.
3) Tarvitsen kylmäkellaritilan, mutta minulle riittää puolet nykyisestä tilasta.
4) Haluan käyttää nykyistä kylmäkellaritilaa tavallisena komerotilana. (Tällöin komerot voisivat jäädä entiselleen, ainoastaan kylmäkoneet poistetaan.).
5) Haluaisin, että taloyhtiöön rakennettaisi pesutupa, johon asennettaisiin suurehko teollisuuspesukone, sekä kuivausrumpu.
6) Mielestäni molemmissa taloissa tulisi olla kuivaushuone.
7) Mielestäni molemmissa taloissa tulee olla sauna, eikä toista saunaa saa purkaa muuhun käyttöön.
8) Mielestäni yhtiössä on riittävästi pyörävarastoja, eikä niitä tarvitse lisätä.
9) Olen pohtinut hybridi/sähköauton hankintaa ja yhtiön tulisi hankkia ainakin muutama sähköauton lataukseen soveltuva autopaikka.
10) Taloyhtiön tulisi hankkia smartpost automaatti porrashuoneen aulaan josta voisi noutaa/jättää postin kuljetettavaksi paketteja.
11) Mikäli taloyhtiöön saataisiin lisää varastotilaa, olisin halukas vuokraamaan itselleni ylimääräisen varastokomeron.
12) Taloyhtiön asukkaiden käytössä tulisi olla kerhohuone, jota osakkaat saisivat vuokrata tarvittaessa, vaikka tilasta saataisi vuokraa ulkopuoliselta vuokraajalta 300 €/kk

Pihaparlamentissa keskustelu lämpeni vaikka marraskuun sateet ja tuulet huuhtelivat itsekutakin, eikä ihan aina muistettu, että kysely ei sido ketään tai mitään millään tavalla mihinkään. Loppupään kysymykset hieman hämmensivät: mitä väliä sillä on olenko suunnitellut hybridin hankintaa tai miten pitäisi suhtautua jatkuvaan vuokratuloon suhteessa tarvittaessa saatavaan vuokratuloon. Päätöksiä tehdään yhtiökokouksessa ja hallitus pyrkii nyt ohjaamaan oikeaan suuntaan.

Vaikeita sanoja

Kesän hiljaisuus päättyi lokakuun viimeisellä viikolla kun postiluukusta tipahti elokuun lopulla päivätty tiedote. Tiukkaa asiaa puolikkaan A4:n verran täynnänsä vaikeita sanoja.

Tärkein eli 'ryhmäkorjaushanke' ei heti avautunut eläkeläiselle, mutta onpa tässä aikaa googlailla selityksiä. Ja löytyyhän niitä, on tehty graduja, diplomitöitä ja selvityksiä. Jokunen hankekin mainitaan.
Kovasti hehkutetaan kustannustehokkuutta, kun useamman taloyhtiön ryhmänä saadaan isommat määräalennukset, pienemmät yleiskustannukset ja säästöt työmaiden käynnistämisessä. Hieman varmaan ensimmäisenä kohteeksi johtuvaa taloyhtiötä pelottaa säästö, joka syntyy urakoitsijan henkilöstön oppimisesta työn aikana. Sen voi kyllä uskoa että hallitus ja isännöitsijä pääsevät helpommalla jos saavat palkattua kokeneen ammattilaisen projektin johtoon.

Kiinteistölehti 5/2017 kertoo noista hurskaista toiveista mutta paras kohta on tämä:

”Ryhmäkorjauksessa voidaan panostaa normaalia enemmän asukasviestintään, osakasmuutosten hallittuun toteuttamiseen ja muuhun asiakaspalveluun. Ammattimaisen viestinnän avulla osakkaat ja asukkaat saavat alusta lähtien luotettavaa tietoa hankkeiden vaikutuksista asumisen kustannuksiin ja arkeen.”

Meidän kohdalla ryhmätyö tarkoittaa seitsemän suurin piirtein yhtä aikaa sen yhden grynderin samaan paikkaan rakentaman talon taloyhtiöiden yhteistyötä. Näillä taloyhtiöillä on ilmeisesti kaikilla kutakuinkin samansuuntainen hankesuunnitelma linjastosaneerausta varten. Eli kaikki menevät perinteisin menetelmin, ja hyvä niin koska ainakin tuo urakoitsijan oppiminen vaarantuisi jos joku poikkeaisi linjasta.

Kesällä on saatu koottua hanketyöryhmä, jossa on sen seitsemän puheenjohtajaa ja yhdestä seitsemään isännöitsijää. Isännöitsijätiheyttä ei voi tietää kun eri taloyhtiöillä voi olla eri isännöitsijä vaikka sama isännöintiyhteisö isännöikin. Ryhmä on saanut kilpailutettua ryhmäkorjaushankkeen projektijohtajan ja saanut aloitettua toteutussuunnittelun tekijän kilpailutuksen suunnittelun. Toteutussuunnittelun pitäisi valmistua kesäkuussa 2020, tuloksena on teknisiä suunnitelmia ja kuvauksia urakoitsijan/urakoitsijoiden kilpailutuksen pohjaksi. Osakkaille kerrotaan infotilaisuuksissa kunhan jotain yksityiskohtaista kerrottavaa on. Ja yhtiökokous sitten päättää onko ryhmätyö rautaa myös toteutuksen kilpailuttamisessa.

Sitä odotellessa.

Jaa – ei - poissa tai ainakin useimmat ovat

Kohden putkiremonttia mennään, vaikka jotenkin on hienompaa puhua linjastosaneerauksesta. Tässä on pidetty kolmenlaisia kokouksia: asukasinfoja, ylimääräisiä yhtiökokouksia ja sääntöjen mukainen yhtiökokous.

Meille on infona esitelty hankesuunnitelma ja yhteisesti useammalle peruskorjaukseen suuntaavalle taloyhtiölle rahoitusvaihtoehtoja. Infojen jälkeen porinaa riitti ja varsinkin hankesuunnitelman esittelyssä puheenvuorot singahtelivat rumista kaakeleista ja vääränlaisista vesihanoista ruotsalaisten putkiremontti menetelmiin.

Keväällä pidetyssä yhtiökokouksessa oli edustettuna 1 802 osaketta yhtiön 5.181 osakkeesta eli noin kolmasosa. Yhtiökokous ei käsitellyt putkiremonttia mutta se on tärkeä koska kevään kokouksessa päätetään vastikkeet ja muut maksut, hallituksen jäsenet ja vastuuvapaudet.
Miksi yhtiökokous ei kiinnosta? Vaikka se on kutakuinkin ainoa paikka jossa osakas voi kysellä käsiteltävästä asiasta tarkennuksia ja selityksiä hallitukselta ja isännöitsijältä. Ei tarvitse toimittaa etukäteen kysymyksiä, ei tarvitse perustella kunhan pysyy käsiteltävässä asiassa.
Ehkä kiinnostus yhtiökokoukseen osallistumiseen vähenee rajusti kun muutaman kerran kokee sen kuinka joku osakas ottaa puheenvuoron jostain itselleen tärkeästä asiasta, joka ei kuulu kokouksen esityslistalla oleviin asioihin, eikä ainakaan sillä hetkellä käsittelyssä olevaan asiaan. Siinä syntyy paitsi myötähäpeä, myös tunne siitä että jokaisen pitäisi tehdä kotitehtävät huolellisemmin ennen kokousta.
Jos osakkeenomistaja tahtoo asiansa yhtiökokouksen käsittelyyn, sen pitää olla sellainen josta yhtiökokous voi tehdä päätöksen, se pitää vaatia hallitukselta hyvissä ajoin ja kirjallisesti. Hyvissä ajoin tarkoitta vähintään kuukautta, eli sitä että asia saadaan kokouskutsuun. Adresseja ei tarvitse kerätä, mutta asian pitää olla yhtiökokouksen päätettävissä ja esityslistalla.

LVIS peruskorjauksen tiimoilta on pidetty kaksi ylimääräistä yhtiökokousta. Osakkeenomistajien vaatimuksesta voidaan ylimääräinen yhtiökokous pitää, jos asia on tarkasti määritelty ja 10% osakkeista sitä vaatii. Mutta nämä ylimääräiset kokoukset ovat hallituksen kutsumia.
Ensimmäisen kokouksen asialista oli selkeä: Päätetään LVIS peruskorjauksen hankesuunnittelun aloittamisesta.
Toisen ylimääräisen yhtiökokouksen asialista oli hieman pidempi: Päätetään LVIS- hankkeen toteutussuunnittelun aloittamisesta, LVIS- hankesuunnitelman hyväksymisestä toteutussuunnittelun perustaksi. Hankesuunnitelman hyväksymisestä äänestettiin ja hallituksen suositus meni läpi eli toteutussuunnittelu perustuu ”perinteiseen putkiremonttiin”.
Kokous päätti myös hallituksen valtuutuksesta valita projektipäällikkö ja LVIS- suunnittelutoimistot sekä hallituksen valtuutuksesta nostaa enintään 100 000€ suuruinen pankkilaina teknisen toteutussuunnittelun ja projektipäällikön palkkioiden kattamiseksi.

Kaikki tämä tapahtui ennen kuin lehti puhkesi puuhun. Ja perinteisesti kesällä ei tapahdu mitään, ei Toijalan tällä puolen eikä toisella puolen. Pihaparlamentti on kokoontunut ja pohtinut kaikki kauhukuvat, jokainen osakas on tykönään laskeskellut oletettavaa lainaosuuttaan ja miettinyt mistä rahat kun asumiskustannukset nousevat. Evakkokuukausien pituutta ja ajankohtaa on pohdiskeltu. Ja lujasti uskotaan että hallitus on tehnyt sitä mihin lupa keväällä annettiin: kilpailuttanut teknisen toteutussuunnittelun.