Saat sen mistä luovut

Marraskuussa tuli kysely kaikille talon asukkaille, tai niin ainakin viestissä sanottiin. Ensin se tupsahti sähköpostiin niille, joilla on sähköpostiosoite ja sitten vielä eteisen matolle. Kyselyn aluksi linjataan, mistä on kysymys: "Yhtiön linjasaneeraushankkeen tekninen toteutussuunnittelu on alkamassa ja jotta hallitus pystyy ohjaamaan suunnittelua oikeaan suuntaan, pyydämme teitä vastaamaan kyselyymme."

Kysely jaettiin 'kaikille talossa asuville', joka kirvoitti heti ajatuksen siitä kumoavatko meidän asunnon kahden asukkaan vastaukset toisensa: jos minä vastaan 50 osakkeen voimin ja aviomies 50 osakkeen voimin mutta ihan päinvastoin niin nollahan siitä tulee. Pyysin tarkennusta ja minulle sanottiin että ihan samalla tavalla kuin yhtiökokouksessa yksi vastaus huoneistosta, joka tietysti on eri asia kuin 'kaikki talossa asuvat'.
Tuloksista, mikäli ne julkaistaan osakkaille, sitten näkee miten vastaukset jakautuvat – asuvien vai asuntojen suhteessa.

Kyselyyn vastattiin yksioikoisesti kyllä tai ei ja kysymyksiä oli vain kaksitoista.

1) Tarvitsen nykyistä kylmäkellaritilaa kylmäsäilytykseen.
2) Tarvitsen kylmäkellaritilan. Olen valmis maksamaan sen käytöstä esim. 5,00 € / kk.
3) Tarvitsen kylmäkellaritilan, mutta minulle riittää puolet nykyisestä tilasta.
4) Haluan käyttää nykyistä kylmäkellaritilaa tavallisena komerotilana. (Tällöin komerot voisivat jäädä entiselleen, ainoastaan kylmäkoneet poistetaan.).
5) Haluaisin, että taloyhtiöön rakennettaisi pesutupa, johon asennettaisiin suurehko teollisuuspesukone, sekä kuivausrumpu.
6) Mielestäni molemmissa taloissa tulisi olla kuivaushuone.
7) Mielestäni molemmissa taloissa tulee olla sauna, eikä toista saunaa saa purkaa muuhun käyttöön.
8) Mielestäni yhtiössä on riittävästi pyörävarastoja, eikä niitä tarvitse lisätä.
9) Olen pohtinut hybridi/sähköauton hankintaa ja yhtiön tulisi hankkia ainakin muutama sähköauton lataukseen soveltuva autopaikka.
10) Taloyhtiön tulisi hankkia smartpost automaatti porrashuoneen aulaan josta voisi noutaa/jättää postin kuljetettavaksi paketteja.
11) Mikäli taloyhtiöön saataisiin lisää varastotilaa, olisin halukas vuokraamaan itselleni ylimääräisen varastokomeron.
12) Taloyhtiön asukkaiden käytössä tulisi olla kerhohuone, jota osakkaat saisivat vuokrata tarvittaessa, vaikka tilasta saataisi vuokraa ulkopuoliselta vuokraajalta 300 €/kk

Pihaparlamentissa keskustelu lämpeni vaikka marraskuun sateet ja tuulet huuhtelivat itsekutakin, eikä ihan aina muistettu, että kysely ei sido ketään tai mitään millään tavalla mihinkään. Loppupään kysymykset hieman hämmensivät: mitä väliä sillä on olenko suunnitellut hybridin hankintaa tai miten pitäisi suhtautua jatkuvaan vuokratuloon suhteessa tarvittaessa saatavaan vuokratuloon. Päätöksiä tehdään yhtiökokouksessa ja hallitus pyrkii nyt ohjaamaan oikeaan suuntaan.

Vaikeita sanoja

Kesän hiljaisuus päättyi lokakuun viimeisellä viikolla kun postiluukusta tipahti elokuun lopulla päivätty tiedote. Tiukkaa asiaa puolikkaan A4:n verran täynnänsä vaikeita sanoja.

Tärkein eli 'ryhmäkorjaushanke' ei heti avautunut eläkeläiselle, mutta onpa tässä aikaa googlailla selityksiä. Ja löytyyhän niitä, on tehty graduja, diplomitöitä ja selvityksiä. Jokunen hankekin mainitaan.
Kovasti hehkutetaan kustannustehokkuutta, kun useamman taloyhtiön ryhmänä saadaan isommat määräalennukset, pienemmät yleiskustannukset ja säästöt työmaiden käynnistämisessä. Hieman varmaan ensimmäisenä kohteeksi johtuvaa taloyhtiötä pelottaa säästö, joka syntyy urakoitsijan henkilöstön oppimisesta työn aikana. Sen voi kyllä uskoa että hallitus ja isännöitsijä pääsevät helpommalla jos saavat palkattua kokeneen ammattilaisen projektin johtoon.

Kiinteistölehti 5/2017 kertoo noista hurskaista toiveista mutta paras kohta on tämä:

”Ryhmäkorjauksessa voidaan panostaa normaalia enemmän asukasviestintään, osakasmuutosten hallittuun toteuttamiseen ja muuhun asiakaspalveluun. Ammattimaisen viestinnän avulla osakkaat ja asukkaat saavat alusta lähtien luotettavaa tietoa hankkeiden vaikutuksista asumisen kustannuksiin ja arkeen.”

Meidän kohdalla ryhmätyö tarkoittaa seitsemän suurin piirtein yhtä aikaa sen yhden grynderin samaan paikkaan rakentaman talon taloyhtiöiden yhteistyötä. Näillä taloyhtiöillä on ilmeisesti kaikilla kutakuinkin samansuuntainen hankesuunnitelma linjastosaneerausta varten. Eli kaikki menevät perinteisin menetelmin, ja hyvä niin koska ainakin tuo urakoitsijan oppiminen vaarantuisi jos joku poikkeaisi linjasta.

Kesällä on saatu koottua hanketyöryhmä, jossa on sen seitsemän puheenjohtajaa ja yhdestä seitsemään isännöitsijää. Isännöitsijätiheyttä ei voi tietää kun eri taloyhtiöillä voi olla eri isännöitsijä vaikka sama isännöintiyhteisö isännöikin. Ryhmä on saanut kilpailutettua ryhmäkorjaushankkeen projektijohtajan ja saanut aloitettua toteutussuunnittelun tekijän kilpailutuksen suunnittelun. Toteutussuunnittelun pitäisi valmistua kesäkuussa 2020, tuloksena on teknisiä suunnitelmia ja kuvauksia urakoitsijan/urakoitsijoiden kilpailutuksen pohjaksi. Osakkaille kerrotaan infotilaisuuksissa kunhan jotain yksityiskohtaista kerrottavaa on. Ja yhtiökokous sitten päättää onko ryhmätyö rautaa myös toteutuksen kilpailuttamisessa.

Sitä odotellessa.

Jaa – ei - poissa tai ainakin useimmat ovat

Kohden putkiremonttia mennään, vaikka jotenkin on hienompaa puhua linjastosaneerauksesta. Tässä on pidetty kolmenlaisia kokouksia: asukasinfoja, ylimääräisiä yhtiökokouksia ja sääntöjen mukainen yhtiökokous.

Meille on infona esitelty hankesuunnitelma ja yhteisesti useammalle peruskorjaukseen suuntaavalle taloyhtiölle rahoitusvaihtoehtoja. Infojen jälkeen porinaa riitti ja varsinkin hankesuunnitelman esittelyssä puheenvuorot singahtelivat rumista kaakeleista ja vääränlaisista vesihanoista ruotsalaisten putkiremontti menetelmiin.

Keväällä pidetyssä yhtiökokouksessa oli edustettuna 1 802 osaketta yhtiön 5.181 osakkeesta eli noin kolmasosa. Yhtiökokous ei käsitellyt putkiremonttia mutta se on tärkeä koska kevään kokouksessa päätetään vastikkeet ja muut maksut, hallituksen jäsenet ja vastuuvapaudet.
Miksi yhtiökokous ei kiinnosta? Vaikka se on kutakuinkin ainoa paikka jossa osakas voi kysellä käsiteltävästä asiasta tarkennuksia ja selityksiä hallitukselta ja isännöitsijältä. Ei tarvitse toimittaa etukäteen kysymyksiä, ei tarvitse perustella kunhan pysyy käsiteltävässä asiassa.
Ehkä kiinnostus yhtiökokoukseen osallistumiseen vähenee rajusti kun muutaman kerran kokee sen kuinka joku osakas ottaa puheenvuoron jostain itselleen tärkeästä asiasta, joka ei kuulu kokouksen esityslistalla oleviin asioihin, eikä ainakaan sillä hetkellä käsittelyssä olevaan asiaan. Siinä syntyy paitsi myötähäpeä, myös tunne siitä että jokaisen pitäisi tehdä kotitehtävät huolellisemmin ennen kokousta.
Jos osakkeenomistaja tahtoo asiansa yhtiökokouksen käsittelyyn, sen pitää olla sellainen josta yhtiökokous voi tehdä päätöksen, se pitää vaatia hallitukselta hyvissä ajoin ja kirjallisesti. Hyvissä ajoin tarkoitta vähintään kuukautta, eli sitä että asia saadaan kokouskutsuun. Adresseja ei tarvitse kerätä, mutta asian pitää olla yhtiökokouksen päätettävissä ja esityslistalla.

LVIS peruskorjauksen tiimoilta on pidetty kaksi ylimääräistä yhtiökokousta. Osakkeenomistajien vaatimuksesta voidaan ylimääräinen yhtiökokous pitää, jos asia on tarkasti määritelty ja 10% osakkeista sitä vaatii. Mutta nämä ylimääräiset kokoukset ovat hallituksen kutsumia.
Ensimmäisen kokouksen asialista oli selkeä: Päätetään LVIS peruskorjauksen hankesuunnittelun aloittamisesta.
Toisen ylimääräisen yhtiökokouksen asialista oli hieman pidempi: Päätetään LVIS- hankkeen toteutussuunnittelun aloittamisesta, LVIS- hankesuunnitelman hyväksymisestä toteutussuunnittelun perustaksi. Hankesuunnitelman hyväksymisestä äänestettiin ja hallituksen suositus meni läpi eli toteutussuunnittelu perustuu ”perinteiseen putkiremonttiin”.
Kokous päätti myös hallituksen valtuutuksesta valita projektipäällikkö ja LVIS- suunnittelutoimistot sekä hallituksen valtuutuksesta nostaa enintään 100 000€ suuruinen pankkilaina teknisen toteutussuunnittelun ja projektipäällikön palkkioiden kattamiseksi.

Kaikki tämä tapahtui ennen kuin lehti puhkesi puuhun. Ja perinteisesti kesällä ei tapahdu mitään, ei Toijalan tällä puolen eikä toisella puolen. Pihaparlamentti on kokoontunut ja pohtinut kaikki kauhukuvat, jokainen osakas on tykönään laskeskellut oletettavaa lainaosuuttaan ja miettinyt mistä rahat kun asumiskustannukset nousevat. Evakkokuukausien pituutta ja ajankohtaa on pohdiskeltu. Ja lujasti uskotaan että hallitus on tehnyt sitä mihin lupa keväällä annettiin: kilpailuttanut teknisen toteutussuunnittelun.

Konsultti puhuu

Hankesuunnitelman esittelyyn lähdettiin leveällä rintamalla, rollaattorikansa lähti ajoissa, vähän kevyemmin kulkevat tähtäsivät minuutilleen ja tärkeät myöhästyivät ihan pikkuisen. Se ei varsin häirinnyt koska ensinnäkin konsultin läppäri oli toimistolla ja toisekseen yhteistyö koulun videotykin, läppärin ja internetin välillä osoittautui hitaaksi ja vaati kovasti ponnisteluja toimiakseen.
Ja sitten päästiin asiaan: Hallitus, isännöitsijä ja muut asianosaiset olivat kokoontuneet konsulttien kanssa kolme kertaa kartoittamaan lähtötilannetta, totuuksia ja tehtäviä. Kolme hieman toisistaan eroavaa ehdotusta oli saatu koostettua ja Hallitus oli päätynyt ehdottamaan 'perinteistä saneerausta'. Hinta /osake oli luonnollisesti korkein (tosin vain muutaman kympin erolla) ja kaikenlaista namia ja herkkua, jolla asumisviihtyvyyttä ja osakkeen arvoa nostetaan, oli tarjolla eniten.

Konsultti kertoi muutaman asian: 1970 rakennetun talon sähköt ovat melkein 50-vuotiaat, ja salaojat ovat päässeet myös samaan ikään. Voi olla että myös hormien betonissa on ikääntymisen tuomaa romahtelua. Ja näistä kaikista voidaan vetää johtopäätös että kun aletaan avaamaan viemäreiden takia niin samalla avauksella kannattaa tehdä sähköt, antennit ja kaikenlaiset muutkin.
Nykyisiä määräyksiä tietenkin pitää noudattaa: lämmöntalteenottoa saadaan helposti parannettua, sähköautojen lataamiseen voidaan saada paikka, se pesutupa voidaan saada, uima-allasosasto voidaan saneerata, ja sauna. Kellarikerroksen kylmäsäilytystiloista voidaan luopua ja tilojen käyttöä päästään kehittämään. Meidänkin ei-märkätilaksi 2010 määritelty wc saa koristeekseen lattiakaivon ja kattoja lasketaan n 30 cm että yläkerran putket mahtuvat kulkemaan. Piha myllätään, koska talojen väliset putket uusitaan ja tontinrajalle eli kunnan verkkoon mennään uusin puhtain putkin.

Jotenkin päästiin siihen että kokousväki alkoi yksintuumin tai paremminkin moniäänisesti suunnittelemaan: tuleeko millaiset koneet siihen pesutuvan visioon, minkälaiset kaakelit sitten siihen perusvisioon valitaan, mahtuuko osakkaan pää kuvitteellisen lavuaarin ja yhtä kuvitteellisen hanan väliin, ovatko kaukaisuudessa siintävät valokatkaisimet rumia. Ja otettiinpa esille sekin ettei meidän jätekatoksessa ole lukkoa. Ja se pesutupa jonka rakentamiseen hankesuunnitelma tuntui kulminoituvan, se kirvoitti yleisöstä vastustavan, osin epäuskoisen hyminän.

Kun vaelsimme kävelytien täydeltä takaisin kotiin, tuli selväksi että jonkun pitäisi muistuttaa mikä kunkin vaiheen tarkoitus on. Hankesuunnittelun tarkoitus on selvittää lähtötilanne ja antaa raamit toteutussuunnittelulle, ja hankesuunnitelman esittelytilaisuus ei tee päätöksiä vaan valmistaa osakkaita ylimääräiseen yhtiökokoukseen jossa hallitukselle annetaan valtuuksia jatkaa toteutuksen suunnitteluun. Tosin voidaan jäädä hankesuunnitteluunkin: huhu kertoo että jossain yhtiössä on teetetty uusia hankesuunnitelmia jo useita pääsemättä puusta pitkään.

Taloon rakennetaan pesutupa -ihanko noin vaan

Hankesuunnitelmassa lakoninen kolmen sanan lause 'Taloon rakennetaan pesutupa' on aiheuttanut kuhinaa koko pääsiäisen alusviikon. Heti seuraavassa lauseessa todetaan että 'Kellarikerroksen tilankäyttöratkaisuja täsmennetään toteutussuunnittelun yhteydessä.' Näistä lähtökohdista pihaparlamentti ei ole saanut selville, kuka pesutuvan on taloon halunnut ja miten sen rakentaminen on saatu päätettyä. Ikinä ei kuulemma pesutupaa ole taloyhtiössä ollut, mankeli kyllä ja kuivaushuoneet. Itse en varsin pesutuvasta perusta: ensimmäinen automaattipesukone tuli ostettua 1975 toiseksi viimeisenä opiskeluvuonna eikä ole pesuloita tullut käytettyä kuin reissatessa.

Mutta kaihertaa kuitenkin, että miksi?
Voisiko pesutupa putkahtaa trendintietoiseen suunnitteluun, kun nyt pyritään siihen että 'X on kompakti, eikä vie ylimääräisiä neliöitä' jossa X:n paikalla voi olla 'porraskäytävä', 'ulkoiluvälinevarasto','kylpyhuone' tai 'autopaikka'. Meillä päin on menossa täydennysrakentamisen suunnittelu joten ainakin kompakti on nyt muotia.
Sekin voi vaikuttaa että viimeisimpien sääntöjen mukaan pesukoneen pistorasian pitää olla vähintään 60 sentin päässä ammeesta ja 1,2 metrin päässä suihkusta. Meillä on etäisyyttä on 2,5 metriä, mutta meidän kaltaisia on vain 12 asuntoa 84:stä mahdollisesta. Ehkä niillä muilla ei saa pesukoneen sähköjä millään tarpeeksi kauas suihkusta ja pesutupa on ainoa ratkaisu.

Tai talopesulaa voi perustella sillä että huoneistokohtaiset vesivahingot vähenevät kun ei ole kaikenmaailman asentelijoita, mutta se lienee totta vain taloissa, joissa ei ole pesukoneliitäntää eikä lattiakaivoa. Tai sillä että luonto pelastuu ja vesi säästyy. Sekin käy perustelusta että 1950-luvulla oli joka talossa pesutupa.

Malttamattoman odottelen taloyhtiön hallituksen ja konsulttien koottuja perusteluja viimeistään toteutussuunnittelun jälkeen syksyllä.

Hankitaan hankesuunnitelma

Itsenäisyyspäivän alla 2018 pidettiin ylimääräinen yhtiökokous, jonka ainoa päätös oli että tilataan hankesuunnitelma LVIS-peruskorjauksen tekemiseksi. Meidän kahden talon asunto-osakeyhtiö on kohta 50-vuotias,joten pelkkä kymmenen vuotta sitten tehty kasvojenkohotus julkisivujen muodossa ei enää riitä. Yhtiökokouksen keskustelu ei yltänyt mihinkään suuriin huippuihin, pelkoja tuotiin esille ja joillakuilla oli jo valmiina tieto siitä mitä pitäisi tehdä, milloin pitäisi tehdä ja joku tiesi jo oikean urakoitsijankin. Ihmisten pitää saada vähän purkaa vaikka päätös olikin kyllä/ei-juttu. Hallitus oli jo valinnut hankesuunnitelman tekijän, antanut perustiedot ja kaivanut rahat suunnitelman tekijöille.

Pihaparlamentti kokoontui erilaisilla kokoonpanoilla arvailemaan ja pähkäilemään tulevan remontin vaikutuksia. Kukaan puheenjohtaja, konsultti tai asiantuntija ei tietenkään kietaise kaulaansa narua sanomalla: Koskaan ei tiedä, paljonko se lopulta maksaa, kauanko kestää ja miten se vaikuttaa asumismukavuuteen.” Osakkaalle joka tapauksessa tulee mieleen kaikenlaista.
Mutta pihalla voidaan miettiä että 'ei kun heti myyntiin', vaikka se on vähän myöhäistä, olisi pitänyt myydä jo hyvän aikaa sitten. Ostaja miettii tämän ikäisessä talossa että kohta se tulee... julkisivut, putket tai jotain… ja rumakin se on.

Jokaisella on myös lähipiirissään tai ainakin kaverin kaverin talossa tehty putkiremontti joka on joko mennyt ihan metsään tai onnistunut ihan kelvollisesti. Mitään välimuotoja ei ole. Ja somesta löytyy läjäpäin kauhukertomuksia, joita puidaan vuosikymmeniä eri oikeusasteissa. Kauhukertomusten läpikäynti ei sekään johda oikein mihinkään,koska jotenkin vaikeaa tuntuu olevan kokemuksen siirto seuraavaan projektiin.
Mutta rahastahan tässä on kysymys: kertaalleen maksettuihin osakkeisiin pitää sijoittaa lisää rahaa, jopa yli 50% alkuperäisestä osakkeen hinnasta. Ja lisäksi pitää suunnitella yhden kvartaalin pakomatka.

Alustava hankesuunnitelma luvattiin julkaista toukokuussa 2019.